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マンションを売却するなら覚えておきたい!敷地権の定義と注意点

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マンションを売却するなら覚えておきたい!敷地権の定義と注意点

カテゴリ:不動産売却のための基礎知識

マンションを売却するなら覚えておきたい!敷地権の定義と注意点

みなさんは、「敷地権」という言葉をご存知ですか?
マンションなどの物件を所有している方ならば、一度は聞いたことがあるでしょう。
しかし、登記に関する重要なワードでありながら、しっかり理解している方は少ないもの。
今回は、敷地権とはいったいどういうものなのか、詳しく解説していきます。
マンションなどの不動産を売却したい方も、ぜひ参考にしてくださいね。

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マンションの売却でも知っておきたい敷地権とは?

敷地権とは「敷地利用権と建物の所有権を分離処分できないように一体化した権利形態」のことを指します。
これだけではいまいちピンとこないでしょうから、もう少し噛み砕いてみますね。
そもそもマンションなど「区分所有建物」といわれる物件を所有する際は、二つの権利を有することになります。
ひとつは、各部屋の専有部分など、建物自体の所有権。
これを「区分所有権」といいます。
もうひとつは、建物の敷地を利用する権利。
これを「敷地利用権」といいます。
この二つの権利を一体化したものが「敷地権」です。
かつてはマンションなども一戸建てと同様に、専有部分の所有権と敷地利用権を別々に処分することができました。
売買などで権利が他の人に移ると、登記簿を変更する必要があります。
つまり、区分所有者の多いマンションで別々の処理をおこなうと、膨大な登記作業が発生。
このことで、登記の書き損じや読み間違いなど、さまざまなトラブルが起こっていました。
そのため、昭和58年に区分所有法を改正。
登記簿の管理をしやすくするため、建物と敷地の権利を分離して処理できないように取り決めたのです。
これによって現在は、区分所有権と敷地利用権が常に一体化した状態で処分されることになっています。

マンションなどの不動産売却における敷地権の注意点とは?

さて、分譲マンションなどの区分所有建物を売却する際に、気を付けてほしいことがあります。
それは、敷地権が存在しないマンションも存在するという点です。
敷地権という権利形態は、昭和58年に改正された法律によってつくられたもの。
つまり、現在のシステムになる法改正以前の登記簿は、2つの権利が別々に存在しているのです。
実は、法改正以前の登記のまま権利者を移しても違法にはなりません。
しかし買主にとっては、現行のシステムに合った登記方法を希望するのが自然な流れ。
スムーズな売却を進めるためには、敷地権に対応できる登記簿を作成する必要があるのです。
この作業は専門的な知識が必要なので、プロの手を頼ることをおすすめします。
また、法改正以前の登記の場合、どちらかの権利だけを売却することも可能です。
「間違って建物だけを売却してしまった」ということが起こらないよう、くれぐれも注意してください。
このようなトラブルを防ぐためにも、区分所有権と敷地利用権の所有者・抵当権の設定などを、同一のものにしておくといいでしょう。

まとめ

今回は、少々ややこしい敷地権についてご紹介しました。
築年数の経った分譲マンションを所有している方や、代々管理を受け継いできた場合は、現在も権利が分離したままの可能性があります。
今後売却を検討しているようならば、ぜひ一度登記をしっかりチェックしてみてくださいね。
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