運営する不動産の売却を検討したとき、できるだけ高い価値をつけてもらいたいと考える方が多いはずです。
評価額が決まる収益物件の査定は、どのようにおこなわれているのかを知らなければなりません。
査定の種類を知ることで、不動産を売却する前にどのようなことに気を付けるべきかがわかります。
本記事では収益物件の査定のしくみやポイント、注意点を解説します。
収益物件の売却における査定の種類
一般的な不動産の価値は、築年数や立地などをもとに算定する「取引事例比較法」や「原価法」で決まります。
投資物件で使われる方法は、収入や利回りをもとに算定する収益還元法です。
収益還元法は収益力に基づいて不動産価格を求める方法なので、収益力を高めれば、査定価格も高くなります。
この収益還元法には、計算方法の異なる直接還元法とDCF法という2種類の方法があります。
直接還元法では、1年間の純収益（実質的な利益）を不動産から得られる還元利回りで割って、不動産の価格を算出します。
DCF法は、将来的な利益と売却時の予想価格を、現在の価格に変換するために割引いて算出する方法です。
あくまでも、将来的な利益が得られるのが前提ですからリスクは伴います。
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収益物件の売却査定に影響するポイント
物件の査定にはいくつかの大きく影響するポイントがあります。
事前に対策のしようがない立地や環境以外で、価格が上がるポイントがあるか、チェックしましょう。
人気の物件は入居率が高く、常に満室かそれに近い状態を維持しています。
その物件を買った時点で満室に近く、期待どおりの家賃収入が発生する不動産は査定額も上がります。
そうでない場合には、過去の入居率のデータを提出しましょう。
入居率に続き、築年数が浅いほうが、設備も比較的新しいため、古い物件より評価は高くなります。
ただし、新しくて設備が立派でも、入居率が低いと「なにか問題がある」と疑われることもあります。
買主が納得できる理由をしっかり説明できるかもポイントです。
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収益物件を売却するために査定を受ける際の注意点
不動産査定は専門性が高い分野なので、個人よりもプロに任せるべきなのは間違いありません。
ただし、査定の仕組みや計算方法を知っておけば、資産価値が下がる前に売却できます。
また、評価の内容や根拠を自分でチェックし、疑問に思うことを確認することも可能です。
収益を生み出す物件は、納得できる売却値段がついたタイミングで手放したほうが、早く購入者を見つけられます。
物件によってはクリーニングや鍵の交換の費用が必要になることも頭に入れておきましょう。
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まとめ
一般的な住宅を売る感覚で収益物件の査定を受けると、思うような金額にならずに売却を諦めざる得なくなるかもしれません。
少しでも高く売るためのポイントを把握しておくことが大切です。
査定の算出方法や注意点を踏まえ、不動産の種類や状態に合わせた適切な売り方を知っておきましょう。
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