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不動産売却までの流れ

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不動産売却までの流れ

カテゴリ:不動産売却のための基礎知識

不動産売却の流れ


不動産売買の流れ

本日は、不動産売却の流れをご説明させて頂ければと思っております。

少し前までは、殆どの人にとって、不動産を売却するという経験は、人生に1度あるかないかの出来事だっ

たと思います。しかし、最近は、少子高齢化が進む中、相続により親の家を譲り受ける方も多くなってき

ておりますので、一生のうちに不動産を売却するという経験をする人は年々増えてきているのではないか

と思います。それでも多くの人はご自身が住んでいる家を売却されることは殆ど無いので、相続した家を1

度売却する位なのではないでしょうか?

弊社のお客様も、やはり始めて不動産を売却すると言う方が殆どです。慣れないことをするので、とても不安を抱きながら、相談にきて頂いていると思います。その不安を少しでも減らすことが出来るように、日々業務に取り組んでいる次第です。人は、お化けなど良く分からないことに不安や恐怖を感じる傾向があると思います。不動産の売却に関しても、同様に「良く分からない」から不安に感じられている方も沢山いらっしゃるのではないかと思います。

そこで、本日は、少しでも皆様の不安「良く分からない」を解消できればと思い、まず「不動産の売却の流れ」をご説明させていただきたいと思います。それでは、早速ですが、順を追って説明させていただきます。

① 不動産会社に査定を依頼する。(簡易査定)


まず、「不動産を売却しようかなぁ。」と思われた場合は、売却価格が気になるのではないかと思います。最近は、どこの不動産会社も無料で不動産価格の査定をしてくれると思いますので、お知り合いの不動産会社さんがいらっしゃるようでしたら、そちらに売却予定の不動産の価格が幾ら位になるか聞いてみると良いと思います。もちろんお知り合いの不動産会社さんも仕事になるので、喜んで査定してくれると思います。但し、不動会社と言っても査定が出来ないところもあるようです。その為、まずは、その不動産会社のホームページを確認して、不動産売却価格の査定を無料でされているか確認してから、お問い合わせされた方が良いと思います。

また、お客様によっては、「不動産を売却するとハッキリとは決めてはないけれど、取りあえず、不動産の売却価格が知りたい」という方もいらっしゃると思います。そんな時は、お知り合いの不動産会社さんに頼みにくい場合もあると思いますので、弊社のような地元の不動産会社に依頼してもらったら良いと思います。基本的には、不動産価格の査定は無料ですし、知り合いではなく、ビジネスパートナーとして話しをするので、お知り合いとは違った意味で、ビジネスライクに気も遣わず相談しやすいと言ったこともあると思います。特に、金銭的な事柄は繊細な内容になりますので、逆にお知り合いの不動産会社さんではない方が相談しやすいと言うこともあると思います。

折角なので、ここで、少し弊社のことをお話しさせて戴きます。弊社は鹿児島で43年間、地域密着型で不動産業を営んでおります「中山産業(なかやまさんぎょう)」と申します。完全成功報酬制で、仕事をさせて頂いておりますので、お客様が不動産を売却され、不動産売却金額の全額を受け取られるまで、一切報酬は頂いておりません。つまり、不動産の価格査定にとどまらず、全ての取引が完了するまで、「物件調査・コンサルティング・重要事項説明書作成・不動産売買契約書作成・その他士業の方々(司法書士・土地家屋調査士・一級建築士etc.)との打ち合わせ・立会etc.」に関する弊社に対する報酬は、1円も頂いておりません。その為、お客様には、ご相談の段階から、お気軽にご相談頂いております。昔から、不動産取引は、「千三つ」と言われており、1,000に3つほど取引が上手くいけば良い方だという考えがあり、弊社もそれに習って仕事をさせて頂いておりますので、ご相談頂いたお話が1,000あれば、3つほどお仕事させて頂ければ、幸いと割り切って仕事をさせて頂いておりますので、その点、ご心配なさらず、お気軽にお問い合わせ頂ければと思っております。

さて、少し話しがそれましたが、話しを元に戻します。

始めにお話しさせて頂いたとおり、「不動産を売却しようかなぁ。どうしようかなぁ。」と思われてから、始めにして頂くことは、幾ら位でその不動産が売れるかを不動産会社に教えて貰うことです。それから、売却するかどうかを決められたら良いかと思います。毎年支払う固定資産税・空き家管理料・水道光熱費の基本料金・草刈・植木の剪定etc.と売却可能価格(査定価格)を勘案して、その不動産を売却するか、貸すか、更地にして駐車場にするか等々をご検討されると良いと思います。

② 媒介契約を締結する。

(一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約)


次に、不動産を売却することを決められた場合は、信用の出来る不動産会社と専任媒介契約を締結することになります。専任媒介契約と言いましたが、実は、媒介契約には3種類の契約書があります。

「一般媒介契約」と「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」の3種類です。その中で、私がお勧めする媒介契約は、専任媒介契約です。その理由は、少し長くなりますので、下記ブログで別途説明させて頂いておりますので、そちらをご確認頂ければ幸いです。

不動産売却-媒介契約



③ 相続をされた不動産でしたら「相続登記」をする。


専任媒介契約を締結した後、売主様は何をしたら良いのでしょうか?基本的には、仕事は全て不動産会社がしてくれるので、特にすることはありません。

しかし、もし売却予定の不動産が相続されたものであった場合は、司法書士に依頼をして、法務局に必要な書類を提出して貰い、相続登記をする必要があります。この作業は、不動産を売却される場合は、必ず行なわなければなりません。

例えば、父親から相続した不動産を売却する場合、父親の名義のまま誰かに不動産を売却することは出来ないので、必ず一旦、父親の名義からご自身(子供)の名義に変更してから、不動産を売却し、ご自身の名義から、購入者の方の名義に変更しなければならないのです。

あとは、その名義を変えるタイミングについてですが、現在は、多くの方が、不動産売買契約を締結後、不動産売買代金の全額を受け取るタイミングで、上記の例で言うと、父親 → ご自身(子供) → 買主様へと一気に名義を変更する方法をとられる方が多くいらっしゃいます。

しかし、今後は、相続登記を義務化する法改正が今年(令和3年4月)に国会で成立したことにより、相続した不動産の名義を変えるタイミングが、法律により、「相続を知ったときから3年以内」にしなければならなくなります。この新しい法律は、遅くとも令和6年までには施行される予定です。これは施行される前に相続した不動産についても当てはまる法律ですので、今、既に相続された不動産をお持ちの方にも当てはまります。義務化と言うくらいですから、相続登記をしないと罰則があります。その為、今後は、弊社に相談に来られたお客様には、相続されたら忘れる前に直ぐに相続登記をされた方が良いとアドバイスしていくことになると思います。

相続登記の義務化による罰則以外に、私共が相続登記をするようにとアドバイスする理由の一つに、相続を放置しておくと、法定相続により相続人が増え、権利関係がとても複雑になってしまう恐れがあることがあげられます。

どのように複雑になるかというと、例えば、祖父の不動産を父親が相続登記をせずに放置していると、父親に兄弟姉妹がいる場合、法定相続人は父親だけでなく、その兄弟姉妹も父親と同等の相続人になります。そして、父親が亡くなるとその子供が相続人になるように、父親のご兄弟姉妹が亡くなると、その子供達が法定相続をしていくことになります。昔は、兄弟姉妹が多い方が多いため、その子供達まで相続が広がってしまうと、相続人が10人を越える方も出てきてしまいます。そこまで言ってしまうと、もともとは父親一人が相続予定だった不動産が法定相続で相続人が増え続け、気付けば、10人以上の方が所有権(持分)を持つ、権利関係が複雑な不動産になってしまいます。

2人でも揉めることの多い不動産の世界で、10人もの方が所有権を主張し始めてしまうと、もはや手の付けようがなくなってしまいます。実際、弊社事務所の近くにも、相続人が8人とか、10人とか沢山いらっしゃる不動産は、話し合いがまとまらず、その為、売却することも出来ずに、家がボロボロになってしまっている不動産をよく見かけます。3人持分の不動産で裁判をしているお客様や、10年以上話しがまとまらないまま90歳を越えてしまい困っているお客様もいらっしゃいます。皆さん出来れば裁判はしたくないと思っていらっしゃるようです。

こう考えていくと、今回、相続登記をしないと罰則があるという厳しい法律が施行予定ですが、長い目で見ると、皆様にとってもよい方向に進むものなのかもしれません。上記の様な将来的なトラブルを防止する一助にはなるのではないでしょうか?

このような件も、もちろん無料でご相談に乗らせていただきますので、お気軽にお問い合わせ下さい。このような案件は、不動産業を営む上での社会貢献の一つだと考えておりますし、不動産にかかわることは全て不動産業者が窓口になるべきだと考えておりますので、お気軽にお問い合わせ下さい。先ほども、お伝えしましたが、その様な相談が1,000あれば、そのうち3つ仕事に繋がることがあれば良いと考えておりますので、軽い気持ちでご相談いただければ、と思っております。



④ 不動産会社からの報告を待ち、それをもとに今後の方針を決定していく。


話しが少しそれてしまいましたので、話しを元に戻します。

先ほど、お勧めさせていただいた専任媒介契約をお客様と締結させていただいた後、不動産会社は何をしているかと言いますと、不動産情報流通サイト大手アットホームや西日本レインズ、ハトマーク、宅建協会etc.の「不動産情報の総合サイト」に売主様の不動産情報を登録します。

その後、お預かりした不動産の物件資料を作成し、周辺の不動産会社へ、売却の協力をお願いして回ります。不動産会社もお客様を紹介できれば仕事になりますので、お客様がいれば積極的に不動産を紹介してくれます。

そのアットホーム等の不動産情報流通サイトでは、不動産を探しているお客様が、もちろん匿名ですので、個人を特定することは出来ませんが、売出中(ネットへ掲載中)の不動産情報を何回閲覧したか等が分かるようになっています。例えば、この月は100回しか閲覧されていないとか、この月は800回も閲覧されている等です。

そして、それぞれの不動産会社によって、その閲覧数が何件になれば成約の可能性が高まってくるというラインがあります。もしそのラインに1ヶ月経っても2ヶ月経っても全く届かない様であれば、少し価格が高すぎる可能性がありますので、価格を下げる相談をする必要が出てくるかもしれません。その時は、その説明を聞き、納得のいくようであれば、値下を受け入れたり、「もう少しこのままで頑張ってください」等の指示を出していただくことになります。

その地域で不動産を探している方が沢山いらっしゃる場合は、閲覧数が高くなります。検索する場合は、金額を指定して検索する方もいらっしゃるので、値下げすることによって、閲覧数は増えることがあります。いくら価格を下げても閲覧するが伸びない所もあります。その場合は、そもそも不動産を探している方が少ない地域の可能性が高まります。その場合は、売却が長期化することを覚悟する必要があります。

このように、不動産会社からの報告を受け、今後の方針を決めていくことが当面のお客様の仕事になります。


⑤ 購入申込書・売渡承諾書


次に、その不動産を購入したいという買主様が現れた場合は、まず、購入希望者様から購入申込書を提出して貰います。口頭だけの購入申込みでは、誤解が生じる可能性が高まります。軽く興味がある程度であったり、ちょっと見てみたいだけだったり、蓋を開けてみると、実際は購入する気持ちまで至ってないケースも多々あります。その為、しっかりと書面で購入を希望する旨を署名捺印により確認する必要があります。

良くあることなのですが、購入希望者様が現れるタイミングは、重なる傾向があります。その場合、もし購入申込書がないと、その優先順位をどう決めるかで大揉めすることがあります。電話で申込みを入れた人を優先するのか、直接不動産会社の事務所に来て、申込みを依頼された方を優先するのか?はたまた、メールの着信が優先されるのか?非常に難しいところで有り、揉める原因になります。

その点、購入申込書を差入れて頂けた方を優先します。と初めから説明しておけば、揉めることはありません。電話で申込みをしてきた方にも、直接事務所に来られた方にも、同じように説明します。この優先するというのは、「売主様と優先的に交渉できる権利」と言うような意味です。

その為、購入申込書を頂いた後は、売主様が納得すれば売渡承諾書を買主様宛に発行して貰います。もちろん、売主様の署名捺印付です。序でに言うと、期限付にしておいた方が良いでしょう。2ヶ月も3ヶ月も待ってあげた後で、やっぱり購入を諦めると言われてしまうと、その間に買って頂けたかもしれないお客様を逃すことになります。

そのまま問題なく進めば、契約の準備に入ります。通常、遅くとも1ヶ月以内には契約締結することになります。

但し、不動産取引の特徴として、契約締結前に、不動産会社より買主様に重要事項説明書を発行し、説明しなければならないと、宅建業法により義務づけられております。この業務は宅地建物取引士という資格をもった者の仕事になりますので、お客様の対応をしていた担当者が資格を持っていなかった場合は、この時だけ、別の担当者が対応することになります。次は、その重要事項説明書の説明を致します。

⑥ 重要事項説明書


契約準備の前段階として、トラブル防止の観点より、宅建業法によって、買主様に必ず不動産会社は、売買する不動産に関する重要事項を書面を発行して、説明をしなければなりません。これは、必ず契約書の前に国家資格を持つ宅地建物取引士によって行なわなければならないと法律で決められております。

今では、信じられないことなのですが、社長や先輩方に聞くと、この重要事項説明書は、昔はなかったらしいのです。しかし、それではトラブルが多かったらしく、今は必ず契約前に説明しなければならないようになっております。

その内容は、最近よく法律も変わりますし、また法律でハッキリと決まっていなくても、問題になりそうなことは全て説明しなければならないので、年々、その重要事項説明書は分厚くなっていっております。その為、作成には数日から1週間かかることも増えてきました。

重要事項説明書は、どちらかというと買主様のために作成するもので、買主様はその説明を聞いて、最終的にその不動産を購入するかどうするかを決定いたします。

売主様には、私ども不動産会社が重要事項説明書を作成するために、ご協力いただいております。ご協力と行っても、内容としては、私どもが売主様にインタビューをし、それにお答えいただくというスタイルです。そして、重要事項説明時に、買主様と一緒に聞いて貰い、その答えてもらった内容と重要事項説明書に記載している内容が合っているかを確認して貰っています。その時、買主様から質問があればお答え戴くこともございますが、分かる範囲でお答え戴いております。相続した不動産の場合などは、売主様と言えども、全くその不動産について知らないことも多々ございます。その為、分かる範囲で問題ありません。その様な時のためにも、私どものようなプロの不動産業者が売買する不動産を調べあげて、買主様に重要事項説明書を説明させて戴いていると考えて戴ければと思います。

重要事項説明書は、宅地建物取引士が市役所に行ったり、法務局に行ったり、現地に行ったりして、トラブル防止の観点から、作成していくので、売主様はご心配されなくて結構です。売主様にしていただく事は、先ほども申しましたが、インタビューに対して知っていることを教えて戴くことだけだと思って戴いて結構です。

と言いましても、売主様がお持ちの売却不動産に関する書類(図面等)があれば、提出して戴いたり、固定資産税評価証明書である公課証明書を取るために申請書に署名捺印して戴いたりすることはありますので、「だけ」と言うのは言い過ぎたかもしれません。しかし、これらに関しても、こちらからお願いを致しますので、それに対して、ご対応戴ければ問題ございません。資料に関してもなければないで対応策を考えこちらで対処致します。

そして、重要事項説明書が出来上がれば、買主様にその内容を説明しなければなりません。それも全て宅地建物取引士が行ないます。掛かる時間と致しましては、全てを説明し終えるのに、頑張っても、1時間は掛かってしまいます。私が汗かきのせいかもしれませんが、説明が終わった頃には、冬場以外は、シャツが汗びっしょりになるくらい分量があります。お子さんがご一緒の場合はなおのこと早く終わらせようと頑張るのですが、何せ内容が重要な事項であるため、結局、1時間かかってしまっています。毎回、お子さんには退屈な思いをさせてしまい、大変申し訳なく思っております。

最後に、その説明が終わり、売主様・買主様に内容をご確認頂ければ、晴れて重要事項説明書に署名捺印を頂き終わりになります。終わりになると申しましても、重要事項説明書が終わっただけで、ここからやっと不動産売買契約にうつります。流石に時間が長くなってしまうので、契約を別日に締結することも良くあります。次は不動産売買契約書の説明を致します。

⑦ 不動産売買契約書


不動産売買契約書は、重要事項説明時にも、契約書(案)として説明いたしますので、契約当日は、その確認作業だけになることもございます。もちろん重要事項説明をした後に、契約条件を変えることもありますので、確認作業と言っても、全ての内容に目を通して、買主様・売主様双方の確認を取っていきます。

大事なところは、もちろん、売却する不動産の所在地・地番が間違えていないこと。

ちなみに、不動産の売買契約書では、「住居表示」ではなく「地番」を使います。地番は、法務局が不動産を管理する為に使っている番号です。この地番を使って、法務局で登記簿謄本というものを入手し、その不動産の所有者が誰であるか、権利関係がどうなっているか、抵当権は設定されているかなどが確認できます。

次に、不動産の売買価額が間違えないか確認して貰います。人が作るものですので、間違える可能性がゼロではありません。必ず、任せきりにせず、ご自身でもチェックするようにして下さい。契約時にもらう手付金も近くに書いておりますので、一緒に確認して下さい。

次に、「公簿取引」になるのか、「実測取引」になるか確認してもらいます。事前に話し合っているとは思いますが、大事なところなので、再度確認して下さい。

「公簿取引」というのは、先ほど出てきた「登記簿謄本」に記載された面積で、不動産を売り渡すと言う契約のことです。契約後、測量によって面積が変わっても、その差額を精算しない。つまり、契約後、面積が変わっても売買価格は変わりませんよ。という契約です。

「実測取引」はというと、反対に契約後、測量によって面積が変われば、その増減によって、売買価格が増減しますよ。と言う契約です。

基本的には、契約後に、売買金額が変わると、買主様としては、銀行の借入金額では支払金額が足りなくなってしまったり、売主様にとっては、銀行への返済金が足りなくなってしまったりする心配がありますので、「公簿取引」で契約することが多くなっております。その為、言うまでも無いことだとは思いますが、契約前に、売買金額を幾らにするかしっかりと売主様・買主様で話し合っておく必要があります。

次は、「契約不適合責任」を確認します。「有(=責任をとる)」とすれば、売主様は、不動産を引渡した後も、売り渡した不動産に対して、契約と不適合な部分があった場合、ある一定の責任を取らなければなりません。

とは言っても、売主様としては、商売でされているわけではないので、売った後まで、責任は取りたくないというのが心情だと思います。その為、ここは十分な話し合いが必要になりますが、買主様が心配に感じられているところは事前にできる範囲で調査をし、問題があるならどういう問題があるのかを十分理解してもらい、それでもご購入いただけるのであれば、契約するという形をとり、代わりに、売主様は、契約不適合責任は負わないとすることが多くなっております。

もちろん、商売で不動産を取引している不動産会社が売主になる場合は、法律上「2年間」契約不適合責任を負わなければならないことになっております。

次は、「ローン特約」と呼ばれるものを付けるかどうかですが、これは付けていただくことが多くなっております。

ローン特約とは、買主様が銀行から融資を受けられなかった場合、契約を白紙解除するというものです。

これは、結局、ほとんどの買主様は不動産をご購入される際、銀行から借入をされ、お支払いをされるため、買主様も、銀行から融資を受けられない場合、代金を支払いたくても支払うことが出来ない状態になります。その為、買主様が事業をされている会社様等でない限り、ローン特約は付ける必要があると考えております。そして、ローンが下りない場合は、すぐに諦めて、次の買主様を探されるよう、アドバイスをしております。

最後に、個別具体的なことは、不動産業者が売主様・買主様の間に立ち、特約条項をまとめていきます。そして、すべての条件に合意した段階で契約締結となります。

次は、契約後の流れをご説明いたします。(現在作成中ですので、出来次第UPします。)

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渡辺 朗

最近は、ほぼ毎年、土地売買に係る法律が変わるので、土地売却の専門性を高める為に、日々勉強を怠らず、頑張っております。先日も、会社方針のもと不動産エバリュエーション専門士の資格を取得しました。また、お客様からの土地売却のお問合せは、どんなものでも私共の土地売却の専門性を高めてくれるものです。私共にはとても有難いものです。是非、不動産業界の未来のため、遠慮せずに不動産会社に質問を投げかけてみて下さい。

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