亡くなった親や祖父母が持ち家に住んでいた場合などは、不動産を相続する可能性があります。
不動産をただ所有していても固定資産税がかかるだけなので、活用できない不動産は売却したほうが良いでしょう。
今回は相続した不動産を売却する際の注意点や、売却時に利用できる制度「媒介契約」について解説します。
相続した不動産を売却する際の注意点①名義
亡くなった方が所有していた不動産を売却するためには、名義が亡くなった方のままではいけません。
まずは登記を変更し、名義を相続する方に変更する必要があります。
ここで注意したいのは、相続税の納付期限が「相続の開始を知った日の翌日から10か月以内」と定められていることです。
不動産売却は買い手を見つけなければならず、それなりに時間がかかります。
司法書士に依頼し、スムーズに名義変更を済ませてしまうのがおすすめです。
不動産を複数人の名義で共有する「共有名義」という形で相続することもできます。
しかしこの場合、共有している方全員の同意がなければ不動産売却ができない点にご注意ください。出来れば、名義は1名にされることをお勧めいたします。
相続した不動産を売却する際の注意点②売却期限
相続した不動産を何年以内に売却しなければいけないというルールはありません。
しかし「取得費加算の特例」「相続空き家の3,000万円特別控除」という、相続に関する2つのお得なルールが適用されるのは3年以内と定められています。
不動産を活用する予定がないなら、節税のために必ず3年以内に売却するようにしましょう。
相続した不動産を売却する際の注意点③媒介契約の選び方
ほとんどの場合、不動産の買い手は自分で簡単に見つけられるものではありません。
そのため、不動産会社に依頼して仲介してもらう「媒介契約」を結ぶ必要があります。
媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類に分類可能です。
「一般媒介契約」は複数の不動産会社に同時に買い手を探してもらう方法で、幅広く買主を見つけられるメリットがありますが、デメリットとしては、不動産業界は、完全成功報酬で仕事をしている会社が多く、一般媒介契約の場合、一生懸命仕事をした挙句、結局、仕事にならない可能性が非常に高いため、会社としては、「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」と比べ、優先順位を落とさざる負えないのが実情です。
その「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」のデメリットは、1つの不動産会社にしか仲介依頼ができないことですが、逆にそれしかデメリットはありません。1つの不動産会社にしか仲介を依頼できませんが、「専任媒介」「専属専任媒介」を依頼された会社は、ネット上で一般に依頼を受けた不動産を一般に広く公開するので、結局、多くの不動産会社の目に触れ、たくさんの不動産会社から問い合わせが来ます。また、その地域に強く、また信用できる不動産会社を知っているので、そのような不動産会社にも協力を依頼します。その為、1社にしか頼んでいなくても、結局、たくさんの不動産会社に動いてもらうことができます。不動産会社の視点からしても、たくさんの不動産会社が預かっている不動産を自社のお客様に紹介するとお客様に迷惑をかけることが多いので紹介しづらいところもあります。いざお客様がその不動産を買いたいとなったときに、家族にその不動産を見せたり、会社を休んで銀行と交渉をしに行ったりしている間に、別の一般媒介契約をしている不動産会社が他の方と契約してしまい、折角、その不動産を買うために一生懸命動いていたお客様をがっかりさせてしまうことが多々あります。その点、「専任媒介契約」「専属専任契約」をしている場合は、1社が窓口になり、不動産業界の商習慣等を良く理解した不動産会社が取り仕切るので、そのようなことがありません。また、もしそのようなことがあるとして、事前に、その状況をご理解していただいたうえで、動いてもらうことによって、ご購入希望者様に嫌な思いや迷惑をかけることがなくなります。また、売主様としても、複数の不動産会社から、様々なアドバイスや要望・クレームがきてもどう対処してよいかわからず、不動産会社や購入希望者様と約束が違うなどの理由でトラブルになることもあります。そのため、私は「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」をお勧めしております。
まとめ
相続した不動産を売却するときは、名義や特例の適用期限といった注意点に気を付けましょう。
相続税の納付期限が10か月と比較的短いため、早めに動き出すようにしてください。
相続時の不動産売却についてお困りでしたら、ぜひ弊社までご相談ください。
私たち中山産業株式会社は、お客様を第一に考えさまざまなご相談をお受けいたします。
お気軽にお問い合わせください。
