不動産に根抵当権が設定されている場合、通常の不動産と異なりスムーズに売却できるわけではなく、注意が必要です。
今回は根抵当権の特徴をまず解説したうえで、根抵当権が付いた状態での不動産売却の流れや注意点についてもお話します。
根抵当権の特徴とは？不動産売却にどんな影響を与える？
根抵当権とは、住宅ローンなど1回きりの借り入れに設定される一般的な抵当権とは異なり「極度額の範囲内であれば何度でも借り入れが可能」という特徴を持つ抵当権のことです。
一般的な抵当権は設定するたびに登記のための費用と手間がかかりますが、根抵当権は1度設定すれば何度借り入れと返済を繰り返しても登記の手間と費用は最初の1回きりで済むというメリットがあります。
しかし、1度設定すればずっと根抵当権がついたまま、という状態こそが不動産売却の大きな足かせとなるのです。
根抵当権がついた状態での不動産売却はどのような流れなのか？
根抵当権がついた状態のままでは不動産売却ができないため、根抵当権の抹消をする必要があります。
根抵当権抹消のためにはまず、根抵当権で借り入れているローンの残債務額と売却する不動産の査定価格を確認し、残債務額よりも査定価格のほうが高ければ抵当権者である金融機関と根抵当権抹消の交渉をおこないましょう。
根抵当権抹消について金融機関の同意が得られたら、その段階での借入金を確定する元本確定をしたうえで不動産売却をし、売却代金で残債務を完済すると同時に根抵当権の抹消をするという流れになります。
しかし、金融機関との根抵当権抹消の交渉は楽ではありません。
金融機関としては、今後も何度も借り入れをしてもらえるきっかけとなる根抵当権の設定はそのままにしておきたいため、粘り強く繰り返し交渉しなければ同意を得られないこともあるのです。
根抵当権がついた状態での不動産売却での注意点とは？
根抵当権がついた状態での不動産売却の注意点としてはまず、前述のとおり根抵当権抹消の交渉が難航するリスクがある、ということが挙げられます。
また、元本確定をした後は一般的な抵当権と同様に追加借り入れができなくなる点にも注意が必要です。
そのほかに、売却する不動産の所有者と債務者が異なる場合は「不動産所有者が知らないうちに債務者が根抵当権で想定以上の借り入れをしていた」といったことがありえるのも注意点です。
まとめ
根抵当権は何度でも繰り返し借り入れできる利便性の高い仕組みですが、根抵当権のついた不動産を売却したい際は足枷にもなります。
元本確定後は再び根抵当権を利用できなくなることや、所有者と債務者が異なる場合にトラブルになるリスクの高さにも注意してください。
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