家が建っている土地であっても、地目が宅地であるとは限りません。
地目が「雑種地」のせいで、売却するときの土地の価値が下がってしまった経験は今までありませんが、他県のホームページを見ると売却に苦労したり、価格が下がってしまったりする例もあるようです。鹿児島では、特に市街化調整区域内で、地目が田や畑になっていた場合、地目が宅地の土地に比べて売却価格が大きく下がってしまったり、最悪、農業委員会から許可がおりなければ、売却自体が出来なかったりします。
地目が田・畑の件は、また、別のブログでご説明させていただくとして、この記事では、雑種地の概要と売却方法、地目を確認する方法についてご紹介します。
雑種地を売却する際に知っておきたい！土地の種類
土地を用途別に区分した「地目」には、宅地、田、畑、山林など合計で23種類あります。
雑種地とは、ほかの22種類のいずれにも該当しない土地のことです。
駐車場や遊園地、野球場、ゴルフ場、飛行場などがある土地が、雑種地にあたります。
雑種地に家が建てられているケースもありますが、現在の都市計画法では宅地として認められいない雑種地もあるため、注意が必要です。
地目が雑種地であることが問題であるというよりも、地目が雑種地である理由が「住宅が建てられないエリアの為、地目を宅地にできない」場合、注意が必要ということです。
つまり、エリアによっては、地目が雑種地になっている土地は、宅地にしたかったが雑種地にできなかった土地である可能性があります。
その点は、不動産会社に相談して、調べてもらう必要があります。特に、市街化調整区域というエリアでは、注意が必要です。
とくに、昔から家が建ったことがないような古い土地を売却する際は、現在の地目を確認し、どのような土地なのかを不動産会社に調べてもらっておきましょう。
雑種地を売却する際に地目を確認する方法
隣地との境界や接道状況を目視することで、地目を判断できます。
ただし、正確性に欠けるため、目視での確認は簡易的な方法にすぎません。
正確な地目は、法務局に行って、登記記録で確認しましょう。
登記記録は、「登記事項証明書」または「登記事項要約書」に記載されています。
これらの証明書は、法務局の窓口や最近では不動産会社でもオンラインで取得可能です。
そのほかに、固定資産税の納税通知書にも地目が記載されています。
納税通知書は、不動産を所有している方に4月上旬～5月ごろに送付されるもので、土地の課税明細書・評価証明書に登記地目と現況地目が記載されています。
雑種地の売却前に確認したいこと
先ほどもお伝えしましたが、雑種地を売却する際、地目とともに「市街化調整区域」であるかどうかを確認します。
市街化調整区域にある土地には、原則として建物を建てることができません。
例外として、指定既存集落内にその土地が位置する場合は、住宅や医療施設、コンビニエンスストア、ガソリンスタンドなどのその地域に必要とされる建物の建設は認められています。
古い建物の場合、市街化調整区域に指定される前の土地に建設されたケースも少なくありません。その場合、再建築できる可能性はありますが、今建っている建物と同じ規模の建物は建てられない可能性がありますので、事前調査が必要です。
市街化調整区域であるかどうかは、自治体の窓口やホームページで確認できます。鹿児島市では、「かごしまiマップ」というWebページで確認することができます。
また、地目変更は現状が実際にどうなっているかが大事ですので、住宅が建ってなければ宅地に変更することはできません。その為、確認する事項としては、地目を宅地に変更できるエリアかどうかです。
雑種地を活用したい方は、駐車場や倉庫を建設して貸し出すのも1つの方法です。
まとめ
雑種地を売却する場合、まずは地目と市街化調整区域であるかどうかを確認します。
市街化調整区域にある土地には、原則として建物を建てることができません。
雑種地を所有している方は、地目と市街化調整区域の確認方法や売却方法について、あらかじめ調べておくことをおすすめします。
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