不動産の相続では、単独で相続するのか複数人で共有するのかによって、相続後の不動産の取り扱い方が変わるため注意が必要です。
不動産を複数人で共有する場合は、共有者全員の同意がなければ不動産の建て替えや処分ができません。
相続による不動産の共有ではトラブルが発生しやすいため、まずは不動産の共有について理解することが大切です。
相続による不動産の共有とは？
不動産の共有とは、1つの不動産を複数人で所有することです。
このような状態を「共同名義（共有名義）」と言います。
不動産は分割することができない場合、持分（所有権）を分けあいます。
不動産を複数人で相続する場合、法定相続分を持分割合として考えるのが一般的です。
ただし、預貯金のように公平にわけあうことは困難なため、権利関係が複雑になり名義人同士でトラブルになるケースもあります。
不動産を共有する人数が多ければ多いほど、不動産の売却や管理が難しくなります。
相続した不動産の共有持分でできること
不動産を複数人で相続した場合、基本的には売却や修繕にあたり共有者全員の同意が必要ですが、単独でおこなえることもあります。
不動産の価値を維持するための小規模な修理などの「保存行為」は、ほかの共有者の同意がなくても単独で可能です。
また、自分の持分のみを売却する場合にも、共有者の同意は要りません。
しかし、大規模な修繕や解体、建て替えをするには、共有者全員の同意が必要です。
不動産全体の売却や贈与をする「処分行為」も、共有者全員が賛成しなければなりません。
リフォームやリノベーション、短期間だけ賃貸物件として貸し出すなどの「管理行為」をする場合は共有者の過半数から同意を得る必要があります。
なお、ここでの過半数とは、共有者の人数ではなく「持分単位」のことです。
不動産を「Aさん3：Bさん1：Cさん1」の割合で所有している場合、BとCが同意していても過半数に届いていないとみなされます。
相続による不動産の共有で発生しやすいトラブル
何代にもわたり不動産の相続が生じている場合、多数の共有者が存在する「メガ共有」と呼ばれる状態になることがあります。
相続登記をしないまま長年放置されていると、共有者が数百人におよぶこともあります。
メガ共有の状態になると、不動産が適切に管理されず放置されたり、所在不明の共有者と不動産の処分や管理について話し合いができなかったりするトラブルが発生します。
このような状態では、建物の修繕費用をだれが負担するのかを話し合うことも困難です。
所在がわからない共有者がいる場合、「共有物分割請求」をおこなうことで共有状態を解消できます。
とくに、数代にわたり相続されている不動産を共有する場合、ほかの共有者とのトラブルを回避するために共有状態を解消するのも1つの方法です。
なお、所有者不明の共有不動産を円滑に管理できるよう、民法の共有（共有所有）に関するルールが2023年4月1日に改正されました。
まとめ
相続により複数人で不動産を共有した場合、処分や管理をめぐり共有者とのあいだでトラブルが発生することがあります。
まずは、共有者が単独でできることと、ほかの共有者の同意が必要なことを理解することが大切です。
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