持っている不動産が未接道物件である場合、普通の不動産と同様に売却ができるのか不安な方もいるかもしれません。
そもそも未接道物件がどのようなものかくわしく知らない方も多いでしょう。
今回は、未接道物件とはどんなものか、売却できるのか、売却方法などをご紹介します。
未接道物件とは何か？未接道の判断基準と売却する基準とは
未接道物件とは、道路に2m以上接していない、接道義務を果たしていない土地のことを指します。
未接道物件を判断するポイントは4つあります。
●所有している敷地が隣接している道路の幅が4m未満
●道路と接している敷地の間口が2m未満
●所有地が旗竿地で、敷地と道路の接している幅が2m未満
●所有地が袋地でそもそも道路と接していない
これらの状況にある土地を未接道物件と呼びます。
接道義務が重要とされる理由としては災害時の避難が遅れてしまったり、火事などがあった場合緊急車両がスムーズな対応ができなかったりして安全性を確保できないためです。
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未接道物件は売却できるのか？売却が難しい理由とは
未接道物件は、建築基準法で定められた接道義務を果たしていない土地です。
接道義務を満たしていないと、再建築は不可のため基本的に建物の建て替えができないためリフォームするしかありません。
仮に物件を購入しても再建築ができず、老朽化や倒壊したとしても解体を余儀なくされ土地だけが残ります。
再建築ができない物件は、担保価値が低く住宅ローンを契約できないケースが多いです。
建て替えができない、住宅ローンが契約できないといった理由から、未接道物件は売却が難しく売却できたとしても相場より安くなってしまいます。
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未接道物件を売却し再建築できる方法とは？
未接道物件を売却するにはいくつか方法があります。
まず、建物をリフォームして賃貸物件として売却する方法です。
建て替えはできませんが、リフォームはできるため中をきれいにすれば借りたい方を見つけることはできるでしょう。
もう一つの方法として、隣地の方に売却する方法です。
隣の土地と併せれば接道義務が満たされ、建て替えができるようになる場合があります。
また、土地の境界線から一定の間隔を確保して接道義務を満たしたうえで再建築する方法もあります。
境界線から一定の間隔の確保が難しい場合は、隣接地の購入を検討しても良いかもしれません。
最後に、もう一つの方法としては、特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可するものは、敷地が道路に1.8ｍ以上接する場合、再建築できる可能性があります。但し、専用住宅等で、2階建て以下、外壁・軒裏で延焼の恐れのある部分は防火構造以上の建物に限られます。このように２ｍ以上接道していなくても、現行法上、再建築できる可能性もありますので、一度ご相談ください。私道を経て建築基準法上の道路に接道している旗竿地は又一つハードルが上がります。
不動産はすべて一点ものですので、それぞれの不動産が置かれた状況によって結果が変わってきます。そのことをご理解いただいたうえで、不動産を売却される場合は、ご準備されるとよろしいかと思います。
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まとめ
未接道物件は、そのままの状態では売却が難しい物件です。
未接道物件は再建築ができなかったり、住宅ローンの契約ができないため売却が難しく、売却ができたとしても相場より安くなる場合が多いです。
隣接地の一部を購入して接道義務を果たすなどをすると再建築が可能となり売却もスムーズに進むでしょう。
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