土地の売却を検討する際、さまざまな理由で土地を分筆しようと考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし「最低敷地面積」を知らずに、土地を小さく分筆してしまうと、売却が難しくなる可能性が考えられます。
そこで今回は、土地の最低敷地面積の意味や調べ方、最低敷地面積より小さい土地の売却方法を解説します。
土地を分筆する前にチェック！最低敷地面積とは？
最低敷地面積または敷地面積の最低限度とは、建物を建てる際に、最低限確保する必要がある土地の面積です。
この面積を下回っている土地には、建物を建設できないので土地の利用用途が限られてしまい、買主を見つけにくくなり、価格が下がる要因となります。
最低敷地面積は地域によって異なり、自治体の地区計画区域・用途地域の種類によってそれぞれ定められています。
また、地域によっては最低敷地面積が定められていないところもあるため、分筆前に確認しておくと安心でしょう。
たとえば鹿児島市では、条例で定められている区域の最低敷地面積は原則として200㎡となっています。
例外として、自治体で最低敷地面積が定められる以前に分筆された土地には、建築物を建てることが可能です。
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土地を分筆しても問題ないか確認するには？最低敷地面積の調べ方
土地のある自治体における最低敷地面積は、自治体のホームページ内「環境・まちづくり」などの項目で確認できます。
検索エンジンで、自治体名と合わせて「最低敷地面積」「敷地面積の最低限度」などのキーワードで検索すれば、検索結果の上位で確認できるでしょう。
また、土地は立地や登記時期など固有の事情があることも多いため、ご自身で判断するだけでなく第三者からも確認してもらうようにしましょう。
地域の不動産会社や自治体の都市計画課・土地利用調整課に問い合わせると、最新情報や細かい例外なども確認できるため安心です。
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土地を最低敷地面積よりも小さく分筆した場合の売却方法
土地を最低敷地面積より小さく分筆した場合や、最低敷地面積以下の土地を相続した場合には、次の方法で売却を検討しましょう。
まず、隣地の所有者に土地を売却し、隣地と合筆（土地の統合）して最低敷地面積以上の広さにする方法が挙げられます。
土地の面積が広くなって価値が上がるだけでなく、土地の利用用途も増えるというメリットがあります。
売主は、土地を売却して現金を得られ、買主は所有していた土地の価値を上げられるため、両者にとってお得といえるでしょう。
もしくは隣地を買い取ることができるのであれば買い取り、最低敷地面積を満たしてから売却するという方法もおすすめです。
隣地を購入することにより土地が最低敷地面積を上回り、建築可能になり、通常の土地として売却しやすくなります。
ただし、購入した土地の売却価格の坪単価が、隣地の買取価格の坪単価より低くなってしまう可能性があることがリスクとして挙げられます。
しかし、最低敷地面積以下の土地の為、資材置き場などの用途でしか使用できない土地として売却するのか、住宅を建てられる土地として売却するかでは、トータルの売却価格に大きな差が出てきます。
その為、隣地が売却してくれるのであれば、損して得取れの精神で、購入を前向きに検討されることをおすすめいたします。
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まとめ
最低敷地面積以下の土地には建物を建てられないため、利用用途が制限され売却しづらくなります。
このような土地を手放したい場合は、土地を隣地の所有者へ売却するか、隣地を買い取って合筆して売却するという手段が一般的です。
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