まず、宅建士は媒介契約書をどのように利用しているのでしょうか？
実は、宅建士は、この媒介契約書を「仲介手数料（約定報酬額）を売主様にお伝えするため」に使っています。業務上、書面にて「正式に」仲介手数料を売主様にお伝えする機会は意外とこれ以外にないのです。会社によっては、独自に見積書のようなものを作っているかもしれませんが、基本的には、これ以上お客様にハッキリと仲介手数料を明示できるものはありません。その為、後々お客様と金銭的なトラブルが発生しないように、しっかりと媒介契約書をお客様に発行することは、宅建士の大事な業務の一つになります。
次に、お客様と媒介契約を結んだ後、宅建士はその媒介契約書をどのように使うのかを知っていただきたいと思います。
宅建士は、売主様と媒介契約書を締結した後、まず、売却依頼を受けた不動産の情報をネット上に掲載します。掲載先は、鹿児島ではアットホームが多いようです。他には、西日本レインズやハトマーク、宅建協会etc.があります。
近年は圧倒的にアットホームなどのネットに掲載された不動産情報をみて問い合せしていただくお客様が多くなっておりますので、ネットへの掲載を最優先で行ないます。
そして、同時に、自社のお客様（不動産購入希望者）に声を掛けていきます。もちろん宅建協会の会員の不動産会社様にも紹介してもらえる様、物件資料を持って、直接事務所にお願いして回ります。
以上が、お客様と媒介契約を結んだ次のステップなのですが、実は、このどこかで媒介契約書が必要になってくる場面があります。どこだと思いますか？
答えは、「自社のお客様」、「不動産の売却に協力してくれる不動産会社様」および「ネット経由でお問い合わせ頂いたお客様」に、売主様よりお預かりした不動産を紹介するときに使用します。
どのように使用するかと言いますと、「私が、売主様より、正式に売却の依頼を受けている不動産会社です。」と相手（購入希望者様および不動産会社様）に安心していただく、または私共を信じていただくために、この媒介契約書を使います。実際に媒介契約書を見せることもあります。
なぜその様に媒介契約書を見せるようなことをする必要があるのか？
それは、高額の不動産を扱う宅建士として、一番大切なものは「信用」だからです。それは口で言葉巧みに上手に伝えるものではなく、書面（エビデンス）によって裏付けられるものでなければならないと私たちは思っております。そして、媒介契約書は、「私が売主様よりその不動産の売却を正式に依頼されている仲介業者なのだ」ということを示す唯一無二のもの（エビデンス）なのです。
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ここで、一旦、媒介契約書には３種類あったことを思い出して貰いたいと思います。思い出していただけましたか？
そこで、質問です。
媒介契約書には３種類ありますが、どれがお客様にとって一番良いのでしょうか？
答えをお伝えする前に、前提条件を付けさせてください。
前提条件： 不動産をスムーズに売却するには、その不動産の売却に協力してくれる全ての不動産会社やその不動産の購入を検討してくれている買主様が、余計な心配をせずに、また混乱せずに、その交渉に専念できる環境が望ましい。
以上の前提条件のもとになりますが、私の質問の答えは「専任媒介契約書」になります。
～理由～
専任媒介契約書では、売主様ご本人、売却依頼を受けた宅建士、そして協力してくれる不動産会社様など考え得る全ての人が、買主様を探すために、何の心配も無く動くことが出来ます。
なぜかと申しますと、専任媒介契約書では、契約上、売主様ご本人が買主様を見つけることもOKになっておりますし、売主様から直接売却依頼を受けた宅建士は、預かった不動産を売却すれば必ず売上に繋がりますので、全力で専任媒介契約でお預かりした不動産の売却のための活動を行なうことになります。また、売却に協力してくれる不動産会社様も、専任媒介契約書により、直接売主様から不動産を預かっていることが確認できているので、安心して、その不動産を預かっている宅建士が持ってきた不動産を自社のお客様に紹介することが出来ます。
更に、一社が専任でその不動産を預かっているので、窓口が一つになり、その不動産がまだ売れていないかを確認するとき、または何かその不動産に関して質問がある場合、回答を統一することが出来、公平な取引を促すことが出来る。その為、お客様にその不動産を紹介していたら、いつの間にか売却が済んでいたということも起こりませんし、不動産会社によって売買価格が違ってくることもありませんので、購入希望者様に不信感を抱かせる心配がありません。
もう一つ大事なことは、
実はよくあることなのですが、よその不動産会社様が「専任媒介契約書まだ取って無いんだけど・・・」と言って持ってこられた不動産を安易にお客様に紹介してしまうと、いざ実際に契約という段になったとき、実はその不動産の持主様はもともと売るつもりは無かったという、嘘のような本当のことが多々あるのです。
その為、実際、実務上では、専任媒介契約書を貰っている事を確認できない不動産を自社のお客様に紹介することは基本的にはありません。つまり、専任媒介契約書を締結していないと、お願いした不動産会社以外の不動産会社の協力は得られないものと思って頂いて結構だと思います。信頼をベースに話しを進めていく不動産の取引において、もともと所有者の方が売るつもりの無かった土地をお客様に紹介していたことが発覚した場合の不動産会社の信用へのダメージを考えると紹介しない方がましという誘因が働くのはご理解頂けると思います。
～付随的効果～
専任媒介契約書は、「お客様ご所有の不動産の売却を１社の不動産会社にだけ依頼する」という約束の証として、お客様より契約書に署名捺印を頂くものです。複数の不動産会社に売却を依頼することができる気軽な一般媒介契約書とは違います。そのような専任媒介契約書にハンコを押すという行為には、やはりある一定程度の覚悟がいります。その為、それまでは、「お持ちの不動産の話しを聞く」程度の軽い気持ちだったとしても、契約書にハンコを押すことにより、正式に「お持ちの不動産の売却をこの不動産会社に依頼するんだ！」という気持ちに変わるようです。不動産の取引はこの覚悟の積み重ねによってしか成就しません。その「最初の関門」としての役割が専任媒介契約書にはあるような気がします。その証拠に専任媒介契約書を頂いたお客様の取引は、その後のトラブルが少ない傾向があります。
次は、なぜ「専属専任媒介契約書」ではなく、「専任媒介契約書」をお勧めする理由を述べていきたい思います。
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